JUNTA DE PROPIETARIOS

DEFINICION

La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno de toda edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (departamentos, quintas, galerías comerciales, entre otros). Está conformada por todos los propietarios de secciones exclusivas del edificio y tiene la representación conjunta de estos (Art. 145 TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157).

No es una asociación ni una persona jurídica independiente: es una organización de hecho que la ley reconoce y dota de facultades específicas para administrar los bienes comunes.

La Junta de Propietarios no requiere trámite independiente de inscripción en Registros Públicos. Se constituye y queda registrada automáticamente al momento de inscribirse el Reglamento Interno en la partida registral del predio matriz y si no se inscribiera, se puede inscribir a través de celebración de acta que celebre la Junta posteriormente.

PRESIDENTE

La Junta de Propietario tiene un Presidente: La designación del Presidente sí requiere inscripción propia y se realiza en cada elección. Sin presidente inscrito, la Junta no puede demandar a propietarios morosos ni ejercer representación procesal válida. El primer Presidente debe figurar en el propio Reglamento Interno; los siguientes se inscriben mediante trámite independiente.

Facultades y representación del Presidente: facultades y representación (Art. 150 TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157)

El Presidente goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los Artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil. Puede demandar y ser demandado en nombre de la Junta, sin necesidad de poder notarial adicional.

Para ejercer esa representación procesal basta presentar la copia certificada por notario del acta de su nombramiento.

Sin presidente inscrito en SUNARP, la Junta no puede interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva contra propietarios morosos. La inscripción oportuna del Presidente es el acto registral más crítico de la Junta.

Requisitos para inscribir al Presidente

Para inscribir la elección del Presidente ante SUNARP se deben presentar los siguientes documentos:

1. Acta certificada por notario: Copia certificada del acta de la Junta en la que conste el acuerdo de elección, con las formalidades del Reglamento Interno.
2. Acreditación de convocatoria: Cargos originales o copia certificada de las convocatorias remitidas a todos los propietarios inscritos; o Declaración Jurada del convocante con firma certificada ante notario.
3. Solicitud de inscripción: Formulario gratuito disponible en oficinas SUNARP. Puede presentarlo cualquier persona.
4. Derechos registrales: S/ 41.00 soles. Plazo de calificación: 7 días hábiles.

DIRECTIVA

Opcionalmente la Junta de Propietarios puede tener una Directiva (un órgano de apoyo). No es obligatoria. La ley establece como estructura mínima únicamente la figura del Presidente. El Reglamento Interno puede disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones (Art. 145 TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157).

CONVOCATORIAS A JUNTA  (Art. 146 TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157)

Salvo que el Reglamento Interno disponga algo distinto, la convocatoria debe realizarse con una anticipación mínima de cinco (5) días naturales, por dos vías simultáneas:

• AVISO INDIVIDUAL a cada propietario: carta, esquela, fax, correo electrónico u otro medio que deje constancia de entrega o recepción.
• CARTELES en las vitrinas o pizarras visibles de la edificación.

Ambos avisos deben indicar: día, hora, lugar y agenda. La sesión debe celebrarse necesariamente dentro del predio. Si no se celebra en la fecha prevista, debe reconvocarse dentro de los tres (3) días naturales siguientes.

En edificios con muchos propietarios, no es exigible que cada propietario firme personalmente el cargo de recepción. El Tribunal Registral ha establecido que basta con que cualquier persona en el domicilio lo reciba y suscriba. Exigir firma personal frustraría la celebración de la sesión.

¿Cómo acreditar la convocatoria ante SUNARP?

Existen dos opciones para acreditar que todos los propietarios con dominio inscrito fueron debidamente convocados:

Opción A = Cargos físicos – Cargos originales o copias certificadas de las convocatorias entregadas a cada propietario, con firma de recepción. Más engorroso en edificios grandes.

Opción B = Declaración Jurada – Declaración del convocante con firma certificada ante notario, declarando que todos los propietarios inscritos fueron convocados conforme al Reglamento Interno. Más práctico para edificios con más de 50 propietarios.

REPRESENTACIÓN EN LA JUNTA (ART. 147 TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157)

Los propietarios pueden hacerse representar por otra persona, siempre que la representación sea conferida por escrito y con carácter especial para cada sesión. Un poder verbal o genérico no es válido, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública, que sí puede ser de carácter permanente.

CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA  (ART. 149 TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157)

El acta de cada sesión debe contener obligatoriamente:

• Lugar, fecha y hora de la sesión
• Relación de propietarios concurrentes con sus porcentajes de participación en bienes comunes
• Nombre del Presidente y Secretario de la sesión
• Puntos de la agenda tratados
• Forma y resultado de las votaciones y acuerdos adoptados

El acta debe ser firmada por el Presidente, el Secretario y todos los asistentes. El Reglamento Interno puede establecer formas más sencillas de suscripción.